Le partage amiable
C'est la voie la plus rapide lorsque tous les indivisaires sont d'accord : chacun reçoit un lot, avec le cas échéant une soulte. Un acte notarié est nécessaire dès qu'un immeuble est concerné.
Sortir d'une indivision successorale à La Réunion : ce que permet la loi Letchimy
Un terrain hérité de vos grands-parents, une maison que personne n'ose vendre, des cohéritiers dispersés entre La Réunion et la métropole : l'indivision familiale est une réalité quotidienne sur l'île, et elle finit souvent par tout bloquer.
Avocate au barreau de Saint-Pierre, je vous aide à sortir d'une indivision à La Réunion par la voie adaptée à votre situation — amiable, notariale ou judiciaire — y compris le dispositif propre aux outre-mer issu de la loi Letchimy.
Barreau de Saint-Pierre
Le principe
L'indivision : une situation fréquente et souvent bloquante
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » : l'article 815 du code civil pose le principe, mais sa mise en œuvre demande méthode.
Dès le décès, les héritiers deviennent ensemble propriétaires des biens de la succession, chacun à hauteur de ses droits : c'est l'indivision. Elle a vocation à être provisoire. À La Réunion pourtant, de nombreuses successions n'ont jamais été partagées. Au fil des décès, le nombre d'indivisaires se multiplie, certains sont introuvables, et les actes les plus simples deviennent impossibles : vendre, construire, obtenir un prêt ou même entretenir le bien.
Les règles de gestion aggravent le blocage : les actes d'administration courante requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis, tandis que la vente d'un bien exige en principe l'accord de tous (article 815-3 du code civil). Un seul indivisaire opposé, ou silencieux, peut donc paralyser le patrimoine familial.
Les solutions
Les voies de sortie de droit commun
Ces solutions s'appliquent partout en France, et donc à La Réunion.
La cession de vos droits indivis
Vous pouvez vendre votre quote-part. Si l'acquéreur est un tiers, les autres indivisaires doivent en être informés et disposent d'un droit de préemption (article 815-14 du code civil).
La vente à la majorité des deux tiers
Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent faire connaître devant notaire leur intention de vendre ; en cas d'opposition, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente s'il n'en résulte pas une atteinte excessive aux droits des autres (article 815-5-1 du code civil).
Le partage judiciaire
À défaut d'accord, tout indivisaire peut assigner les autres en partage devant le tribunal judiciaire, avec l'assistance obligatoire d'un avocat.
Spécificité ultramarine
La loi Letchimy : un dispositif propre aux outre-mer
Face à l'ampleur des indivisions successorales dans les territoires ultramarins, la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, dite loi Letchimy, a créé un régime dérogatoire applicable notamment à La Réunion, à la Guadeloupe, à la Martinique, à la Guyane et à Mayotte.
Les conditions
Pour une succession ouverte depuis plus de dix ans, les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis. La règle de l'unanimité est ainsi écartée, sans passer d'emblée par le juge.
La procédure
Le notaire notifie le projet aux autres indivisaires par acte de commissaire de justice et en assure la publicité. Ceux-ci disposent d'un délai de trois mois pour s'y opposer, porté à quatre mois lorsque les indivisaires sont au moins dix ou que l'un d'eux réside à l'étranger. En cas de vente à un tiers, les indivisaires bénéficient d'un droit de préemption. Si une opposition est formée, les indivisaires majoritaires doivent saisir le tribunal judiciaire, qui autorise l'opération si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Les exclusions
Le dispositif ne peut pas être utilisé, notamment, lorsque le conjoint survivant occupe le bien à titre d'habitation principale, ou lorsqu'un indivisaire mineur ou majeur protégé est concerné sans l'autorisation requise du juge ou du conseil de famille. Un indivisaire présumé absent fait également obstacle à la procédure, sauf autorisation du juge.
Un dispositif prolongé jusqu'en 2038
Initialement limité aux actes réalisés avant le 31 décembre 2028, le dispositif a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2038 par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. Cette même loi l'a complété, en particulier par la possibilité d'établir un acte de notoriété constatant les droits de chaque indivisaire, par un partage judiciaire « par souche » pour les successions anciennes comprenant des immeubles, et par un aménagement temporaire des règles de prescription acquisitive dans les territoires concernés.
Que vous soyez majoritaire et souhaitiez vendre, ou minoritaire et vouliez vous opposer, les délais de la loi Letchimy sont courts : faites-vous conseiller dès la réception de la notification.
Mon intervention
Le rôle de l'avocat dans une sortie d'indivision
Chaque indivision a son histoire. Mon travail commence par un état des lieux : quelle succession est concernée, qui sont les indivisaires, quelles sont leurs quotes-parts, le bien est-il occupé, des dépenses ont-elles été engagées par l'un d'eux ? Cet examen, mené avec le notaire et, si nécessaire, un généalogiste, permet de choisir la voie la plus adaptée.
J'interviens ensuite pour négocier un rachat de parts ou un partage amiable, vérifier que les conditions de la loi Letchimy sont réunies, former ou contester une opposition, et vous représenter devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre ou de Saint-Denis. Les comptes de l'indivision font souvent partie du débat : l'indivisaire qui occupe seul le bien peut être redevable d'une indemnité d'occupation (article 815-9 du code civil), tandis que celui qui a financé des travaux de conservation ou d'amélioration peut, sous conditions, en demander la prise en compte (article 815-13).
Lorsque le conflit est installé, la procédure de partage judiciaire est détaillée dans la page consacrée au conflit entre héritiers et au partage judiciaire. Et pour éviter qu'un bien ne retombe en indivision à la génération suivante, constituer une SCI familiale à La Réunion offre un cadre de gestion plus souple, régi par des statuts.
Questions fréquentes
Indivision à La Réunion : vos questions
Un seul héritier peut-il bloquer la vente d'un terrain familial ?
En droit commun, la vente d'un bien indivis requiert en principe l'accord de tous. Des mécanismes permettent toutefois de dépasser ce blocage : vente autorisée par le tribunal à la demande des titulaires de deux tiers des droits, partage judiciaire et, à La Réunion, procédure de la loi Letchimy pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans.
La loi Letchimy s'applique-t-elle encore ?
Oui. Le dispositif, initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2028, a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2038 par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. Ses conditions doivent être vérifiées au cas par cas.
Je reçois une notification Letchimy d'un notaire : que faire ?
Lisez attentivement le projet (bien concerné, prix, répartition) et notez la date de réception : vous disposez de trois mois, ou quatre mois dans certains cas, pour vous opposer. Consulter un avocat rapidement permet d'évaluer l'intérêt d'une opposition ou d'une négociation.
L'héritier qui habite seul la maison doit-il payer quelque chose ?
L'indivisaire qui jouit privativement d'un bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité envers l'indivision (article 815-9 du code civil). Son montant et sa période de calcul se discutent lors des comptes de l'indivision.
Aller plus loin
Un accompagnement patrimonial global
Sortir d'une indivision à La Réunion s'inscrit souvent dans une réflexion plus large sur l'avenir du patrimoine familial : en savoir plus sur notre accompagnement patrimonial.
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Terrain familial bloqué, notification reçue d'un notaire, projet de vente entre cohéritiers ? Décrivez-moi votre situation : l'échange est couvert par le secret professionnel.
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